Ликбез на покупку новостройки в Одессе: анализируем инвестиционный договор

  Между покупателем и девелопером в Украине с недавних пор стал популярен новый вид сотрудничества − инвестиционный договор. Непонятных терминов в виде имущественных прав либо облигаций документ не содержит, но, как и у любого соглашения, есть свои преимущества и недостатки. И эксперты компании "Авалон" помогут разобраться в них.

Тонкости законодательных актов

 Из ЗУ «Об ИСИ» №5080-VI от 05.07.2012г. понятно, что передача денег в счет инвестиционного договора (далее - ИД), даже при задействовании ИСИ, не считается капиталовложением с целью получения прибыли. Так что деньги, потраченные на новострой нельзя использовать для оплаты постройки жилых объектов.

 Активами Института признаются корпоративные либо имущественные требования/права, сама недвижимость и прочие активы. А руководить всеми этим имуществом должна фирма по управлению активами на базе соответствующей лицензии. И так как переданные застройщику деньги не становятся активами ИСИ, то КУА не может ими управлять, оплачивать счета на постройку дома и пр.

Деньги все равно требуются

 Оплата строительных работ по ИД не считается правительством капиталовложением, но прямого запрета на составление таких соглашений нет. И об этом позаботились в 2011 году депутаты, вписав фразу о том, что есть возможность использовать «прочие методы финансирования имущественных объектов, если они указаны ЗУ».

 И хотя правительство не регулирует застройки за счет денег инвесторов по ИД, п.78 Постановления КМУ № 868 от 17.10.2013г. дал понять, что такой договор в Украине имеет место. В виде документа, который можно использовать для госрегистрации права собственности на новую квартиру.

Особенности сделки

 Простота схемы сотрудничества с застройщиком и частичный контроль над инвестиционными поступлениями и работой КУА со стороны правительства делают ИД удобной формой для построения отношений с девелопером.

 Но перед тем, как купить новострой посредством инвестиционного договора, следует обратить внимание на такие моменты:

• Покупатель по соглашению не получает прав на выкупленные квадратные метры, имеет только право в будущем потребовать заключения с СК договора купли-продажи или возврата денег.
• Внесение денег на счет застройщика нельзя считать платой за жилье.
• У людей крохотные шансы через суд получить квартиру в собственность, так как договором такие моменты не предусмотрены, да и прецедентов в юридической практике как таковых нет.
• Покупатель соглашается в будущем подписать договор купли-продажи, не имея возможности с ним ознакомиться заранее.
• Есть вероятность двойных перепродаж кв. метров.
• Оплата 2% при подписании основного соглашения от цены квартиры в Одессе. Сюда входят нотариальные затраты и удостоверение договора о покупке квартиры.

 Все большая часть СК из-за таких минусов перестают работать с ИД. На их место приходят предварительные соглашения о приобретении жилья. Но и эти схемы считаются рисковыми для инвестора.